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老梁说了一堆开发商的黑幕之后,最后道出了房价居高不下的秘密

分类:历史解密 2021-08-14

节选自《老梁说天下3》,中国工人出版社

2011 年3 月22 日,国家发改委发布了一条新的规定,叫《商品房销售明码标价规定》,这个规定被媒体解读为“一房一价”。什么叫“一房一价”呢?

根据要求,开发商要从2011 年5 月1 日起,在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息,包括基准价、销售单价、总价等具体情况,公示后不能擅自涨调。而且新房的销售价格需要经过物价部门的核准才可以销售。此次“一房一价”政策的出台,属于调控政策的延续。

比如说,一个小区里的楼不可能都一个价,不同楼层价格不一样。但是每套房卖多少钱,必须开盘第一天就规定好了,之后要想涨价,必须向当地的相关部门申报备案,批了才能涨,不批就不能涨。那如果降价呢?降价随便,而且规定一开盘,所有的房源必须一次性地公示出来,不能说先少卖点儿,隔一段时间再卖点儿,不能这样。因为“捂盘”坐地涨价几乎成为了开盘上公开的秘密,针对这些现象出台的“一房一价”政策,被认为是各地3 月前出台的房价调控政策的一次配合战,国家希望通过这条政策的出台,对商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈行为说“不”,规范开发商在销售商品房中的不合理行为。那么开发商的不合理行为究竟都有哪些呢?

比如说,买房者第一天看这个楼盘去了,1. 2 万元/m2;第二天再去看一看,那房子1. 3 万元/m2;正犹豫的工夫,下午1. 4 万元/m2 了。顾客着急了,不行不行,1. 4 万元/m2 我得买了,再不买就没了。你带着钱去一看,又1. 5 万元/m2 了,开发商甚至一天能摆好几个价,至于一个月一调价是常有的事,跟弹簧似的上下回弹。对消费者来说,这是很有问题的。这个问题体现在哪儿?不是说房子真就紧缺到那个程度或者说真就值钱到那个程度了,是开发商利用你对房子价格的不了解,骗你上当的。

比如说他集合一帮人,到楼盘上排队。这些人被雇来通宵达旦地排队,只是为了那一天一百元的排队钱。

其实这是“假排队”,制造紧张气氛呢——快买这个楼盘吧,再不买就没了,一天就抢光了——那里面有托儿。还有的时候,开发商采用“分批放量”的方式售房。比方说,明明300 套房源,先卖50 套试试反应,之后不卖了,说这房子没了;又过一段时间之后,再放出50 套。一抢又没了,又不卖了;过段时间再放,始终人为地制造一种“市场紧缺”的感觉。所以每一次一紧缺,这个价格涨一次,可能从楼盘开盘到最后卖给你,这个一平方米差价能差好几千元,甚至上万元。这种情况极大地侵犯了消费者的权益。

还有,开发商答应你给你优惠,免你一年物业费,第二年物业费是1. 5 万元/m2,我给你降到1. 2 万元/m2。结果卖完楼开发商走了,第二年人家物业不干了,我还按1. 5 万元/m2 收。开发商也不管这种争端,在那儿胡乱许诺。还有的开发商没有跟水、电各方面协调好,没缴相应费用,结果业主住进去后隔三岔五地停电停水,你说你受得了吗?这些都是没有明白公示出来的价格收费。这次“一房一价”要求必须把相关收费项目标清楚。

前面我们讲了,“黑心”开发商是怎样利用购房者对房价信息了解的缺乏,使用“哄抬房价”、“分批放量”与“虚假报价”等手法来欺骗消费者的。运用这些方式,“黑心”开发商制造出房源紧缺的假象,从而抬高了商品房的价格。我认为,除了政府出台“一房一价”等相应政策对开发商的行为进行规范以外,消费者也应该主动了解商品房的定价构成,做到明明白白消费,放放心心买房。那么商品房的定价到底是怎么计算出来的呢?

比如说,假如我是个开发商,我拿到一块地盖房子,这个过程中我可以采用期房销售,销售的时候我首先得估个价,看看我应该卖多少钱:我拿地多少钱,我盖房子多少钱,包工队砖头瓦这块儿多少钱,相关的税费多少钱,宏观的费用多少钱,我得在报纸电视台打广告多少钱……这么一算,定个底价。比如说,最低我卖1. 5 万元/m2,要不然我肯定亏了。但等这个楼一点点建起来,公布销售价格的时候,不可能公布1. 5 万元/m2,得看周边楼盘,这边那家开发的楼盘绿化还不如我呢,建得还不如我漂亮呢。一打听,他们价格是2 万元/m2。那好, 我得比他贵点儿,我就定2. 1 万/m2 了。1. 5 万元/m2-2. 1 万元/m2 之间,这就是我的利润。那么定了2. 1 万元/m2,是不是就是以这个价格销售了呢?不一定。如果我打2. 1 万元/m2,而人家打2 万元/m2,那别人不来我这儿看了,那怎么办?玩个花招,因为一个小区里的房子不可能都一个价。比如说朝向不好的,或者说楼层不好的,或者说在边上的,或外边就是立交桥、天天有车来回经过的,就不可能卖那么贵了。所以最低价定为1. 5 万元/m2。宣传的时候,说某某楼盘的周边都是2 万元/m2,这里最低价是1. 5 万元/m2。

相信不少的买房人都上过开发商的这种当,他打着“本地段最低价”的宣传口号就把我们忽悠去了。到那儿一看,哪有这价钱的房子呀?一打听才知道,敢情人家说的这是起步价,而且这起步价的房子早就卖没了。不管您是多早来的,您都晚了一步,没赶上。没了就没了,反正来了就看看吧,没准儿就看上您心仪的了。不过这价格肯定就不是起步价了。至于这起步价的房子到底有没有,全凭售楼小姐一张嘴。相信不用说,您也能明白。

作为开发商,还可能制定出另一种价,叫“平均价格”。比如说,我这儿均价就定2.1 万元/m2,可是你来了之后,2.1 万元/m2 不一定能买到。为什么呢?我开盘有花招,明明我这个房屋许可证还没拿下来呢,我先打个广告。预售的时候,说我们房屋许可证、销售许可证还要等一段时间办下来,大家先交诚意金、协定书。就是说,你来了,看你有没有诚意,有诚意先摇号、排队。来一帮人摇号,作为开发商我心里就有底了,知道这个房子好卖。那好卖我就不能定2.1 万元/m2 了,等到摇号了我就告诉你,前面摇号的2.3 万元/m2。你说我不买了,后边一帮摇号的人等着呢,你不买他买,逼着你赶鸭子上架——反正就得买。

如果买的人不多,那老实点儿吧,就2. 1 万元/m2。或者说过了一阵之后,自己的钱不充裕了,资金链条断了,我就打折销售。我把价格降低点儿,不卖2. 1 万元/m2,卖2 万元/m2。那卖一段时间之后,我的资金窟窿堵上了,不着急了,把价格又拉回去,卖2. 3 万元/m2,甚至2. 5万元/m2——你爱买不买,不行我还不卖了呢!反正我现在也不愁钱,卖一套挣一套,什么时候价高我什么时候卖,我自己把它“捂着”,争取卖个好价钱。

通过排号发放vip 卡售楼早已经不是新鲜事了,开发商通过这种模式,收回一部分预期的资金后,说该楼盘已经售罄了,但是过不了多久,您会发现这本来已经卖光了的楼盘,又开始热卖了,但这房价可就涨得离谱了。这时候你也就只能忍受“宰割”了。其实除了新盘,在二手房的交易上,隐藏的黑幕更是不少。

买过二手房的朋友都知道,二手房中介收你这个钱是不明不白的。2011 年那次“一房一价”规定了,二手房的中介收哪些费用必须明码实价地标出来,不能再随时加。不能说,为了达成这笔买卖,这笔钱必须得交。大家注意,定金和订金也不一样,稳定的“定”和订书订报这个“订”不是一回事儿。如果是稳定的“定”,对方违约得把钱退给你;如果是“订”,不管违约不违约,他不退。所以我们签合同的时候,多用稳定的“定”,少用制订的“订”。

二手房中介一边跟你谈,一边观察你,觉得你想要买这个房子,就让你先签合同,交“订金”或者是“定金”。一看你真想买了,至少已经十有八九了,他才增加费用。你说这个时候,时间成本花上去了,也准备买了,这点儿钱就忍痛交了吧。这就是二手中介在操作过程当中的一种欺诈行为。“ 一房一价”规定,将对没有明码实价标出收费的行为给予严格的限制。

你看,我刚才说这些价格,都是我在这儿闭着眼睛算计的。前面说的底线价格,一会儿1. 5 万元/m2,一会儿2. 1 万元/m2,这些信息你知道吗?作为买房的人根本就不知道,所以说购房者是被开发商牵着鼻子走的,他想怎么摆弄你就怎么摆弄你。信息不对称,你没办法,人家怎么说就怎么是了。因此,信息不对称,价格不公开,是消费者在开发商面前处于被动弱势的一个非常重要的原因。2011 年发改委定的“一房一价”,在一定程度上保护了消费者的合法权益。其实“一房一价”这个政策,不少地方在过去这几年试过。

2007 年南京市就开始实行“一房一价”的售楼政策,这个做法曾经一度引发全国的关注。然而,事情的进展并未向预定方向发展,开发商想出了各种方法来规避政策。比如在精装修上动脑筋,将原本只值1000元/m2 的精装修,拉高至3000 元/m2。仅仅一年,“一房一价”的政策就在南京废除了。2010 年4 月,住建部下发通知,要求房地产开发企业应将取得预收许可的商品住房项目,在10 日之内一次性公开全部准售房源以及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价地对外销售。随后上海、北京、杭州、苏州、济南等地相继出台具体方案。但实施一个阶段后,发现效果并不明显,在全国各地都没有执行成功的先例。

那么这“一房一价”,为何就难以实施呢?

一个关键问题,就是上有政策,下有对策,开发商有招儿对付。怎么对付呢?比如说你规定我开始得设个价,要涨价我就得向你报一遍,那程序搞得很复杂,经过两个月三个月,而我这边销售旺季可能就过去了。所以开发商采用什么办法呢?往上报一个极高的价格。

比如我准备定2. 1 万元/m2,我就报2. 7 万元/m2。我愿意卖这么贵,卖不出去我活该——你得给批。这个价格拿回来我就宣布打折了,比如说打八五折或者九折,开发商就是用这种欺诈行为来规避这件事。他不光是这一招儿,还有别的。比如说,这个房子我报基本价格,不能报太高,比如说1. 9 万元/m2,可是我送你精装修,结果报完价,不送精装修了。我价格是1. 9 万元/m2,精装修费用是1000 元/m2。你买这个房子,一平方米得多加1000 块钱精装修费。可这回我加到2000 元,就把损失捞回来了。通过这种另收费的方式,对内损失对外补。总之,开发商用各种各样的方式进行规避。有人说不按这个来,那我不买了。您可能没买过房子,你要买过你就知道,那种情景下,房子哗一下就卖没了,你说你不买?你不买你就买不着了,不买第二天就又涨价了,你怎么办?地道的“卖方市场”,买方说了不算。所以在那样的形势之下,开发商拿出这个对策来,“一房一价”就不管用了。

正是由于这些问题的存在,先期试水“一房一价”政策的城市,效果并不是十分明显。2011 年,发改委以国家政府的名义公布“一房一价”,好不好使呢?应该好使。截至2014 年,我们都知道北京等各个地方,限购限得厉害,房地产市场不景气,成交量萎缩一半以下。这个时候,开发商如果采取把价拔得很高然后打折方法不管用,原来那个价格都卖不出去,你再拔高,不更没人买了,这不作死呢?所以说在这个时候,开发商不可能再非理性地提高价格。“ 一房一价”政策不光是为了规范房地产市场的销售情况,同时还有一点是要敦促开发商理性定价,理性定价才能带来理性市场。所以,这让消费者感到安心。对整个房地产市场,我们通过调控,实施各种规范政策,一定会把房地产的泡沫挤下去。让每个老百姓看到,房价现在虽然挺高,可是政府是努力了。我们不会觉得将来没房子住,实在买不起,后面有保障性住房兜底。出台这样的政策是干什么呢?就是告诉大家,政府是一定会把大家的实际需求放在心上的,一定会出台各种政策保证大家的合法权益。“一房一价”政策的出台,反映了政府对房地产行业调控的决心和毅力,但是对于商品房明码标价的监管问题和对违法企业的惩罚措施还有待明确。调控需要时间,调控是一个过程,这毋庸置疑,那么暂时还是买不起房的朋友应该怎么办呢?

说到这儿,有的朋友可能最关心一个事,“一房一价”能不能让房价降下来?这些没房的人着急——这个价位我现在还买不起。你要这么想,可能想的就多多少少有点儿偏,通过调控让房价降到你能买的程度,恐怕是很难的。为什么呢?比方说现在北京的房价为平均两三万元每平方米,很多人说买不起。那假如说降了,比方说降到1. 7 万元/m2,这时你能买起了吗?也不一定能买得起。所以高喊买不起房子的人,要等着国家的保障性住房、经济适用房、廉租房、公共租赁房、棚户区改造,才可能实现购房梦想。

我告诉大家一件事,估计不论你生活在什么地方,你都会感受到这一点。比方说,假如你生活在北京,你就知道,北京的房子不是给北京人盖的,全国各地不少有钱的都来北京,甚至有钱的老外都来了。那么再往下一级,比方说长春,长春的房子也不是给长春人盖的,是给长春周边盖的。什么公主岭、四平、德惠这些有钱人,都跑到长春来买房子。

再比如,普通的地级市德惠,德惠的房子也不是给德惠人盖的,是给德惠周边的小县城盖的。县城的房子也不都是给县城里的人盖的,给谁盖的呢,周边农村到县城来买房子的人盖的。

为什么会出现这种现象?就拿北京来说吧,中国最好的大学——北大、清华在北京,三甲医院协和、同仁、友谊在北京,最好的文化、艺术医疗在北京。最好的资源都在中心城市,更多优质资源必然集中在级别更高的城市。比方说,吉林省最好的医院,最好的学校——吉林大学、白求恩医院都在长春。而周边的农村人就考虑,我现在条件好了,手头儿有俩钱儿了,得把孩子送到城里的中学念书去。既然把孩子送那儿去了,我得陪读啊,那我就买套房子吧!到时候我去县里养老去。县里医院好,其他方面也比农村条件好,那我到那去买套房子。

所以,这其实是把周边一些有购买力的人群,通过优化资源配置的方式给吸引过来了。于是城市里集中了大量资金,创造了更多gdp。越来越多的去往城市,需求能减少吗?他们要住房,要吃饭,等。可是资源就那么多,盖的房子就那么多,让房价一下子降下来可能吗?这不可能。所以解决房价的问题,我看基本就两条:

第一,解决城市化运动过程当中的资源配置问题,不能让这么多人无限制地涌入城市里面;第二,外来人口涌入后,我们国家要给建设保障性住房。大家不要都到商品市场去买,不能只走商品房的路了。只有这两条能够做到的时候,房价才可能真正降下来。

“ 一房一价” 政策的出台,物价部门也参与进来了。假如说我买房的时候,开发商欺诈,一个劲儿涨价,我多了一个投诉渠道——我到物价部门告去,物价部门也能管得着。起码来说,多了一条投诉渠道。好多人认为这些政策是违背市场经济规律的,这是用计划指令的方式,来取代市场调节。那么这个说法对不对呢?部分对。我们看“ 一房一价”这个事就知道,政府一般发布的价格有几种,有政府指导价、政府定价、市场调节价。举个例子,商品房就是市场调节价,卖多高由市场决定,经济适用房、廉租房价格就是政府指导价。

市场经济最根本的原则就是自由买卖、自由竞争。比方说开发商一平方米卖10 万元,有人说你疯了。定10 万元我是疯了,那我就饿死了?我能卖出去,你别管我定多高,这叫市场经济。在这个时候,如果任由市场经济恶性竞争,出现不合理因素,势必会损害到消费者利益,损害到民生,影响到和谐生活。

所以政府在这个时候对不完善的市场经济现象进行价格管制,是具备正当合理性的。政府实行价格管制,可以避免买房者利益受到损害,还能够利用这段宝贵的喘息时间,完善其他层面的东西,既治标又治本地解决根本性的问题。我想,这个才是我们今天解析“ 一房一价”问题的核心所在。

“ 一房一价”的两大根本,第一,给我们心理带来一种安全感——政府是管消费者利益的,不会让消费者利益受到不法开发商的侵害。第二,政府通过“ 一房一价”赢得管控时间,来解决将来的根本问题。市场完全放开之后,你会发现开发商会合理定价,市场调节价这时候就发挥了巨大作用,我们才会不必每天为不断上涨的房价而烦恼。

来源:历史资料网

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